Los precios de la vivienda vertical en San Pedro se han incrementado en los últimos años al grado que incluso en este municipio, considerado el más rico de Latinoamérica, comienza a presentarse un fenómeno de gentrificación.
Y es que de acuerdo a analistas del mercado inmobiliario, el costo promedio por unidad de vivienda vertical en el municipio ronda los 24 millones de pesos.
Es decir, que si se aplica la regla financiera de 30 por ciento de los ingresos destinados al pago de la vivienda, una persona o familia dispuesta a comprar un inmueble de ese precio, tendría que ingresar al menos 850 mil pesos para cubrir un crédito a 20 años.
De acuerdo con la firma de análisis y marketing inmobiliario, 4S Real Estate, el sector de vivienda Premium Plus, cuyo valor medio es de 18 millones de pesos o superior, incrementó su precio hasta en un 64 por ciento en 2024.
El arquitecto e historiador Guillermo Cárdenas, durante su participación en un podcast con Vivianne Clariond, ex secretaria de Ayuntamiento en San Pedro y excandidata a la alcaldía de dicho municipio, dijo que la ciudad vive un proceso de encarecimiento.
“Ya una pareja recién casada no puede pagar 30 millones de pesos por un departamentito”, comentó.
Añadió que el municipio se está convirtiendo en un lugar en donde sólo podrán adquirir propiedades personas con un alto poder adquisitivo.
“Una pareja que los dos trabajan, tienen el derecho a vivir en Garza García con los que les alcanza. Entonces, ese es el tercer cáncer que nos está comiendo”, comentó Cárdenas.
Agregó que la ciudad tiene que democratizarse, tiene que abrirse a una mayor población y adquirir mayor compromiso ciudadano.
“Si no nos cuidamos en San Pedro, se va a ir la gente. Ya no va a haber gente viviendo ahí, porque no pueden comprar esas casas”, añadió.
Aunque las ventas de vivienda vertical en Monterrey y su área metropolitana en los últimos años han perdido velocidad, la entidad es la tercera del país con mayor oferta y volumen de unidades vendidas.
De acuerdo con el análisis Gran Reporte de Verticalización de 4S Real Estate, en 2023 se vendieron en la entidad 4 mil 468 unidades, contra las 4 mil 905 unidades vendidas en 2022.
El reporte indica que todas estas unidades corresponden a viviendas en complejos verticales cuyos segmentos socioeconómicos parten desde el sector medio, es decir, inmuebles con precios desde los 3 millones de pesos.
“Las ventas de productos verticales a nivel nacional consideran aquellas unidades de los segmentos Medio, Residencial, Residencial Plus, Premium y Premium Plus”, indica el reporte.
Mercado ideal
El segmento Premium Plus, donde los precios de los inmuebles parten de los 18 millones de pesos, compone aproximadamente el 2 por ciento del inventario de la oferta de vivienda vertical en Nuevo León.
Mientras que el Premium, ronda el 10 por ciento del total de unidades disponibles para venta.
A nivel nacional, el 49 por ciento de la oferta de vivienda vertical se forma por el inventario de los segmentos Premium Plus, Premium y Residencial Plus, que son unidades cuyos precios parte desde los 60 mil pesos por metro cuadrado.
“Respecto a 2021 podemos observar una recuperación generalizada, con ciudades como Monterrey, Tijuana, Culiacán, Hermosillo, León, Aguascalientes y San Luis Potosí incrementando más de 10 por ciento, lo mismo que ocurre en las ciudades de Playa del Carmen, Cancún y Mazatlán del mercado turístico”, añade el reporte.
En una encuesta entre el sector empresarial del Real Estate en México, hecha por 4S, se indica que uno de los principales cambios que se prevén para los próximos años en el mercado inmobiliario mexicano es la modificación de los precios impulsada por la gentrificación o la llegada de extranjeros.
Esto debido a que el 8 por ciento de los encuestados señaló que durante 2025 se registrará dicho fenómeno, comparado con un 6 por ciento que lo percibió el año pasado.
Verticalización de la ciudad
La verticalización de las ciudades mexicanas es una tendencia que parece irreversible, en el caso de Nuevo León, los municipios de Monterrey y San Pedro abarcan la mayor parte del inventario de viviendas de este tipo
Donde la mayor parte de éste, se encuentra dentro de los segmentos más caros: Premium Plus, Premium y Residencial Plus; lo que deja sin posibilidades de acceso a la mayor cantidad de la población.
Los especialistas han señalado desde hace décadas que las propias características del crecimiento urbano en Monterrey y su área metropolitana exigen una redensificación de las zonas como el centro, para contener la expansión de la mancha urbana.
Incluso, algunos gobiernos municipales han implementado planes de desarrollo urbano que apuestan al crecimiento de la vivienda vertical, como el caso de Monterrey, cuyo plan está basado en la estrategia de los Desarrollos Orientados al Transporte (DOT).
“El tráfico es un síntoma de un mal diseño de desarrollo urbano en la ciudad que la vivienda está muy lejos de los centros de trabajo y estudio y tenemos que desplazarnos diario desde la periferia al centro y de regreso”, opinó Clariond.
Por otro lado, estos planes crecen sin una política de regulación de precios, lo que deja fuera la construcción de vivienda vertical de interés social.
En ese sentido, la diputada local Greta Barra, presentó una iniciativa mediante la que se busca expedir la primera Ley de Vivienda para el Estado de Nuevo León.
Dicha iniciativa impulsa varias opciones de acceso a la vivienda adecuada, tales como la renta pública y las cooperativas de vivienda, bajo el argumento que toda la población es diferente y con distintas necesidades que requieren diferentes modelos para habitar.
La ley, explicó Barra, consta de 137 artículos, con los que se busca que las viviendas no solo se vendan, sino que se habiten; apuntando que cada proyecto habitacional deberá tener un propósito claro, así como precios acordes a los ingresos de la población, y estrategias de ocupación verificables.
“Esta no es una ley que va en contra de los desarrolladores o de aquellas personas que se dedican a la construcción y venta de vivienda, si no lo que estamos intentando simplemente es que se pueda regular de esta manera, que entendamos que la vivienda es un derecho humano y que fortalezcamos al Instituto Estatal de la Vivienda”, expuso Barra.
